Просроченное жилье

Фото: Карикатура Алексея Меринова

У большинства домов срок эксплуатации закончится через 5–15 лет: какой статус получат эти квартиры?

Новое правительство потихоньку просыпается и начинает проявлять признаки активности. В большинстве случаев это не сулит ничего хорошего.

На прошлой неделе Министерство экономики выступило с новой инициативой. В этот раз политики озаботились состоянием жилого фонда Латвии. Советский Союз можно критиковать за разные недостатки, но надо учитывать один факт – в советские годы велось массовое строительство жилья. А вот после восстановления независимости этот процесс заглох. В результате 75% жилого фонда Латвии было построено в советское время, а в последние 30 лет – только 10%.

Причем большинство новостроек приходилось на Ригу и Юрмалу, в маленьких городах обновления жилого фонда вообще не происходило. Разве что если кто себе новые частные дома строил. При этом в советское время в основном строились панельные многоквартирные дома – так называемые хрущевки – с небольшим сроком безопасной эксплуатации в 60 лет. И вот настал тот период, когда у советских многоэтажек стал заканчиваться этот срок безопасной эксплуатации.

Кому какой срок отмерян

Так, самым большим запасом прочности обладают сталинские проекты – у них срок эксплуатации определен в 150 лет и закончится он только к 2100 году. Тут вроде все в порядке. А вот у проектов 464-й серии срок эксплуатации составляет 60 лет, и у тех многоэтажек, которые были построены в 1960 году, он закончится уже в следующем, 2020 году. Остальные проекты хрущевок также находятся в группе риска – у 316-й и 318-й серий срок эксплуатации закончится ориентировочно в 2025 году, у 103-й, 104-й, 467-й серий и чешских проектов – в 2030 году, у 602-й серии – в 2035 году, у 119-й серии – в 2050 году.

Таким образом мы видим, что у большинства хрущевок срок эксплуатации закончится через 5–15 лет. И теоретически получается, что после окончания срока эксплуатации в таких домах больше нельзя будет жить. Ну и продавать квартиры в таких домах, естественно, тоже нельзя будет. Больше всего могут пострадать те люди, которые покупали хрущевки через ипотечные кредиты. В таком случае жильцы окажутся в абсурдной ситуации – им придется выплачивать кредит за квартиру, которая юридически не существует. И при этом им еще придется искать новое жилье.

Как заявили представители банков, в случае признания квартиры непригодной для проживания оставшийся кредит придется все равно выплачивать. В результате многие банки уже сейчас стали осторожно подходить к кредитованию хрущевок.

Так, на покупку квартиры советского периода большинство банков больше не выдает кредит на максимальный период в 30 лет. Если дом был построен до 1975 года, то максимальный период кредитования составит 15 лет, если в период с 1975 года до 2000 года, то 20 лет. Остальные собственники жилья также останутся в проигрыше, так как они просто потеряют свои квартиры.

Правда, тут сразу возникает один вопрос. В таком случае получается, что хрущевки сейчас ничего не стоят. Но рынок недвижимости говорит обратное. По данным ассоциации LANIDA, в микрорайонах Риги на вторичном рынке в марте квадратный метр стоил 833 евро, что довольно-таки много.

Спрашивается, за что тогда люди деньги платят. Или у нас оценщики выдают неправильную стоимость недвижимости, или Министерство экономики напрасно поднимает панику. А доцент института экономики строительства и недвижимости при РТУ Лаймдота Шнидере заявила, что хрущевки можно спокойно использовать еще 40 или 50 лет.

Так кто же прав?

Эксперты говорят, что повод для беспокойства появится только в том случае, когда сертифицированный строительный инженер проведет экспертизу и укажет на наличие серьезных проблем. И Министерство экономики уже заказало такую экспертизу для хрущевок 464-й серии, у которых срок безопасной эксплуатации уже закончится в следующем году.

Предполагается, что такая экспертиза должна быть обязательной для всех домов, у которых закончится срок эксплуатации. И тут возникает следующий вопрос – а что же произойдет, если результаты экспертизы окажутся отрицательными. Тут возможны два варианта.

Если выявленные проблемы будут носить некритический характер, то в таком случае потребуется реновация или капитальный ремонт. Только вот где взять на это деньги? Подавляющее большинство домоуправлений на такие цели накоплений не делает. А ведь реновация только рижских хрущевок обойдется как минимум в миллиарды евро. В таком случае жильцов могут обязать взять кредиты на реновацию. А если срок эксплуатации здания еще не истек, то тогда жильцам придется делать накопления на будущий ремонт. В таком случае стоимость обслуживания хрущевок возрастет в несколько раз. При этом надо учитывать, что реновация сильно изношенных и устаревших домов не всегда может быть экономически целесообразной. Вполне возможно, что дешевле будет построить новый дом.

Если же экспертиза констатирует проблемы критического характера, то придется реализовывать второй вариант. Дом будет признан непригодным для проживания и жильцам придется покинуть квартиры. Теоретически жильцам в таком случае должно быть предоставлено новое жилье. Но на практике такое невозможно. Никаких государственных программ по замене старого жилья на новое не существует и вводиться не собирается. Это вообще не государственное дело – заниматься строительством жилья. Единственное, Рига осуществляла проекты по строительству муниципального жилья, но это капля в море и это только Рига. То есть переселять жильцов пока будет некуда.

Ждите новых поборов

В итоге можно прийти к следующим выводам. В любом случае проблемы с советскими хрущевками будут решаться полностью за счет средств жильцов. Ждите новых поборов. Помощь со стороны государства будет минимальной – в лучшем случае будут предоставлены льготные ипотечные кредиты. При этом по вторичному рынку жилья будет нанесен мощный удар, цены на советские хрущевки резко упадут. А если истек срок эксплуатации дома, то там квартиры вообще никто не захочет покупать. Возможность выбора на рынке недвижимости будет сильно ограничена. Спрашивается, зачем все это надо. Особенно учитывая тот факт, что никаких проблем с советскими хрущевками не наблюдается.

Увы, мне на ум приходит только одна мысль – кто-то на этом хочет заработать. Еще в прошлом году проталкивались изменения в законодательстве с целью ограничить права съемщиков и расширить полномочия арендодателей. Делалось это с целью привлечь крупных инвесторов для строительства доходных домов. Ну это такие дома, в которых квартиры не продаются, а сдаются в аренду. Только вот какая проблема. Ну придут эти инвесторы и построят эти дома. Только вот кто в них квартиры снимать будет, арендная плата вряд ли будет низкой. А в Латвии на данный момент наблюдается даже избыток жилья.

Только во время кризиса из Латвии уехало больше 300 тысяч человек, а квартиры-то остались. Да и сейчас из-за низкой рождаемости население Латвии продолжает сокращаться. Тогда надо сократить и предложение на рынке недвижимости. Вот возьмем и запретим проживание в советских хрущевках, а лишние дома вообще снесем. Тогда людям просто некуда будет деваться и их вынужденно направят в доходные дома. В крайнем случае можно будет заработать и на реновации. К 2020 году заканчивается финансирование крупных проектов за счет европейских фондов и строители могут остаться без работы. Ну так мы их на реновацию отправим – там работы на всех хватит.

Все это мне до боли напоминает аферу с КОЗ. Вполне возможно, что для всех жителей Латвии введут новый «налог» – на замену старых хрущевок. И главное, все делается исключительно для блага жителей. Ведь люди смогут жить в новых, современных, просторных квартирах. Только где они на это возьмут денег? Ну так это уже ваши проблемы – вы там давайте крутитесь, не ленитесь, зарабатывайте. И если КОЗ из-за завышенной цены электричества делает производство в Латвии невыгодным, то новые изменения в сфере недвижимости сделают уже и проживание в Латвии невыгодным.

Дмитрий СМИРНОВ, экономист

Поделиться 7